“Daşınmaz əmlak bazarında böhran 2014-cü ilin payızından başlayıb. Neftin qiymətinin ucuzlaşması və bunun makroiqtisadi şəraitə təsiri nəticəsində daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər enməyə başlayıb. 2015-ci ilin fevral ayında devalvasiya baş verdi, amma evlərin qiyməti hələ devalvasiyadan əvvəl düşməyə başlamışdı”. Bu fikirləri APA TV-nin efirində yayımlanan “Sosium” proqramının qonağı, iqtisadçı ekspert Rəşad Əliyev deyib.

 

O, ev bazarında qiymətlərin formalaşmasının mövsümi xarakter daşıdığını istisna etməyib. Rəşad Əliyev bildirib ki, yayda alıcıların sayı azaldığında qiymətlərdə korreksiya baş verir: “Ancaq 2014-cü ilin payızında baş verən proses 2008-ci ildə baş verən proseslərə bənzəyir. 2014-cü ilin payızında qiymətlər enirdi və mənzillərin qiyməti orta hesabla 10 faiz düşmüşdü. Qiymət təkliflərində bu müəyyən qədər az hiss olunurdu, ancaq bazarda likvidlik səviyyəsi çox aşağı düşmüşdü. Bu şəraitdə devalvasiya baş verəndən sonra dollar ifadəsində qiymətlər yenə enməkdə davam etdi, ancaq manat ifadəsində qiymətlər sıçrayışla artdı. Şəhərdə elə yerlər var idi ki, 20 faizdən çox qiymət artımı qeydə alınırdı. Əgər bazarı dollarla ölçürsünüzsə, qiymətlər əhəmiyyətli dərəcədə düşüb, əgər qiymətlərə manatla baxırsınızsa, son bir il ərzində qiymətlər elə əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməyib. Devalvasiyadan bir gün sonra qiymətlər sürətlə artdı, amma müəyyən müddətdən sonra eniş başlandı. Buna səbəb bazarda alıcıların sayının az olmasıdır. Alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi artıq bir neçə aydır hiss olunur”.

 

Ekspert daşınmaz əmlak bazarının müxtəlif seqmentlərdən ibarət olduğunu deyib: “Bunlar torpaq bazarı, ev bazarı, ilkin bazar və təkrar bazardır. Təkrara bazarın özü elit mənzillər və  ekonom mənzillərə bölünür. Hər seqment üzrə qiymət hərəkəti müxtəlif olub. Bütün seqmentlər üzrə də şərait eyni cür deyil. Əmlak nə qədər likviddirsə, onun iqtisadi vəziyyətinin pisləşməsi qiymətinin dayanaqlılığına təsir edir, qiyməti o qədər də az düşür. Ona görə də bu şəraitdə ən çox zərər, qiymətin ən çox enməsi az likvidli əmlaklara olur. Bunlar böyük elit mənzillər, iri həcmli torpaq sahələri, böyük kommersiya obyektləridir. Kommersiya obyektlərinin qiymətlərinin azalmasına digər səbəblər də təsir göstərib”.

 

Rəşad Əliyev hazırda daşınmaz əmlak bazarında ucuz mənzillərə tələbatın artdığını deyib: “Ucuz mənzillərin kirayəsinə tələbat heç vaxt azalmır. Azalmayacaq da, çünki icarəyə verən  kontingent də eynidir, icarəyə götürən də. Təkliflə tələb haradasa tarazlaşır. Ucuz mənzilləri kirayə götürənlər rayondan gəlib paytaxtda yaşayanlardır, şəraiti pis olub, mənzili olmayan Bakı sakinləridir. Sözsüz ki bazarda qiymətlərin oynamasına səbəb olan amillərdən biri yeni dərs ilinin başlaması və tələbələrin yenidən Bakıya axınıdır. Hər il tələbat artır, bu da sözsüz ki qiymət artımına səbəb olur”.

 

Ekspert ipoteka bazarında son durumu da dəyərləndirib: “Azərbaycanda ipoteka şərtləri müəyyən qədər ağırdır. Bu şərtlərdən biri kreditin maksimum məbləğinin 50 min manat olmasıdır. Bu səbəbdən ipoteka götürən şəxs keyfiyyətli ev ala bilmir, ucuz ev almağa məcbur olur. Bu isə bazarda ucuz evlərə tələbatı artırır. Əvvəllər ipoteka kreditləşməsi ucuz mənzillərə, təkrar bazarda köhnə tikililərdən olan mənzillərin alınmasına yönəlirdi. Bu mənzillərin də alıcıları imkanı az olanlardır. İmkanı az olan insan bazardan ev almaq istəyir, digər tərəfdən ipoteka krediti ilə ev almaq istəyən şəxs də gələrək alıcı ordusuna qoşulur. Nəticədə evlərin qiyməti artır. Bəzi alıcılar narazı qalırdı, çünki ipoteka kreditləşməsi bazarda qiymətlərin artımına səbəb olurdu. Ancaq son müşavirədə qeyd edildi ki bu ipoteka kreditləşməsi həm də ilkin bazara, yəni  tikinti sektoruna yönəldilməlidir. Bu vəsaitlə iş yerləri açılacaq, vergi ödəmələri artacaq, iqtisadiyyat stimullaşdırılacaq. Yəni, artıq ipoteka kreditləşməsinin iqtisadi statusu müəyyən qədər dəyişməyə başlayır. Alıcıların ipoteka kreditləşməsi ilə bağlı daha bir narazılığı ilkin ödənişin 20 faiz olması ilə bağlıdır. Bu faizin azaldılması yaxşı olardı, amma tam ləğv edilməsinin tərəfdarı deyiləm. Çünki ilkin ödəniş sistemini tam ləğv etmə ipoteka krediti götürən alıcıda müəyyən qədər məsuliyyətsizlik yaradır. Bizdə faizlər ipoteka krediti üzrə 8, sosial ipoteka üzrə isə 4 faizdir. Ümumilikdə götürəndə faiz dərəcəsi az görünür, amma dünya praktikasında bir çox ölkələrdə ipoteka kreditləşməsi faizi Mərkəzi bankların uçot dərəcəsindən çox az fərqlənir. 7 faizin 3 faizə düşməsi aylıq ödənişə əhəmiyyətli dərəcədə təsir edəcək. Kredit nə qədər uzun müddətli olursa, kreditin faiz məbləğinin xüsusi çəkisi aylıq ödənişdə çox olur. Faiz dərəcəsi azaldıqca, bu, aylıq ödənişdə azalmaya səbəb olur”.

 

Rəşad Əliyevin sözlərinə görə, Azərbaycanda evi uzun müddətə kreditlə almağın üç yolu olub: “Birincisi, İpoteka Fondunun həyata keçirdiyi ipoteka kreditləşməsi, ikinci kommersiya banklarının özlərinin ipoteka proqramı idi. Bankların öz vəsaitlərini ipoteka kreditləşməsinə yönəltməsi üçün əsas şərtlər ilkin ödənişin 10 faiz olması idi, əvəzində kredit illik 10 faizlə verilirdi. Son zamanlar bu tip kreditləşmədə məhdudiyyət yaranıb. Bu kreditlər yeni tikilən binalardakı evlərə verilirdi, kreditləşmənin dayanması bir neçə binaların tikintisində problem yaratdı. Üçüncü forma isə tikinti şirkətinin öz hesabına kreditlə satış həyata keçirməsidir ki, buna möhlətlə ödəniş sistemi demək olar. Alıcılar bu cür binalara çox maraq göstərmir, çünki böhran zamanı yarımçıq tikililərə həvəs az olur. Həm də müddət qeyri-müəyyən, risklər isə çox olur. Alıcı bilsə ki aldadılmaq ehtimalı azdır, o mənzili alacaq. Bu daha çox tikinti şirkətlərinin maraqlarına uyğundur. Ancaq onlar bu sahədə maraqlı görünmürlər”.

 

Rəşad Əliyev bildirib ki, ipoteka kreditlərinin təkrar bazara yönəldilməsinin məhdudlaşdırılması düzgün olardı: “Bu, bazara müəyyən qaydada neqativ təsir edir, ucuz mənzillərin qiymət artımına səbəb olur, digər alıcı kütləsinin imkanlarını məhdudlaşdırır. Həm də bu prosesin heç bir iqtisadi effekti də yoxdur. İpoteka krediti ilkin bazara, yəni yeni tikilən binalarda mənzillərin alınmasına yönəldilsə, bu, iqtisadi inkişafa təsir edən amil olacaqdır”.

 

Ekspert mənzil almaq istəyən, daşınmaq əmlaka sərmayə yatırmağı düşünən şəxslərə öz məsləhətlərini verib: “Hal hazırda bazarda likvidlik çox aşağıdır, bu o deməkdir ki, bazarda elə ev tapa bilərsiniz ki, gələcəkdə qiymətlər düşsə də, həmin evin qiyməti düşməyəcək. Bazarda yaxşı təkliflər axtarıb tapmaq lazımdır. Əlavə mənzil alırsınızsa, o mənzilin aktiv ərazilərdə yerləşməsinə, bir-iki otaqlı olmasına fikir verin. Elə mənzillər də var ki, onları almaq üçün hələ də gözləmək lazımdır. Bunlar qiyməti bazara uyğun gəlməyən mənzillərdir. Alıcılar ilk növbədə mənzili hansı məqsədlə aldıqlarını müəyyən etməlidirlər. Əgər ev şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün alırsınızsa, indi əsl bunun vaxtıdır, qiymət düşsə də, ciddi itkiyə məruz qalmayacaqsınız, çünki satdığınız və aldığınız evin də qiyməti düşür”.